В 2025 году покупка недвижимости в Таиланде стала более прозрачной, но и более сложной. Если раньше ключевым был вопрос "как обойти ограничения?", то сегодня — "как сделать это легально, безопасно и с перспективой на будущее".
По данным Департамента земель Таиланда (DoL) и Реестра недвижимости (REIC), иностранные граждане могут владеть недвижимостью несколькими способами — но каждый имеет свои нюансы.
Как иностранный гражданин может владеть недвижимостью?
Существует четыре легальных способа:
1. Прямая покупка квартиры в кондоминиуме
- Право: до 49% площади проекта доступно иностранцам;
- Требуется: перевод средств из-за рубежа через банк (Tor Tor 3);
- Ограничение: нельзя владеть землёй напрямую.
2. Покупка через тайскую компанию
- Возможно: приобрести участок или дом;
- Условия: компания должна быть создана для законной деятельности (не shell company);
- Риски: проверка Министерством торговли; возможны претензии по «фиктивному бизнесу».
3. Долгосрочная аренда (Leasehold + Chanote)
- Срок: до 30 лет с возможностью продления (30+30+30);
- Выгодно: для тех, кто не планирует полную собственность;
- Защита: договор регистрируется в Земельном департаменте.
4. Совместное соглашение (Juristic Person Agreement)
- Для пар: если один из партнёров — гражданин Таиланда;
- Форма: совместная собственность на основе брака или доверия;
- Юридическая поддержка обязательна: чтобы избежать споров.
Налоги и сборы (2025)
При покупке и эксплуатации недвижимости:
- Сбор за регистрацию: 2% (если цена ниже оценочной) или 3% (выше);
- Налог с дохода от аренды: 15% с прибыли (после вычета расходов);
- Сбор за аренду: 1% от договора (оплачивается арендодателем);
- Land and Building Tax: 0,02–0,1% от кадастровой стоимости (ежегодно).
Покупатель и продавец обычно делят расходы пополам.
Что важно проверить перед покупкой?
- Chanote (Титул): только этот документ подтверждает право собственности;
- Разрешение на строительство: должно быть у застройщика;
- Квота для иностранцев: проверяется в офисе кондоминиума;
- Фонд ремонта (Sinking Fund): баланс и график взносов;
- Управление ТСЖ: отзывы, прозрачность, наличие ESG-политики.
Новые правила игры: LTR, ESG, цифровизация
Сегодня успех инвестиции зависит не только от цены, но и от:
- LTR-статус: покупка жилья как основание для 10-летней визы;
- ESG-сертификация: проекты с TREES/LEED дороже на 8–12%, но растут быстрее;
- Цифровые контракты: все сделки можно регистрировать онлайн через портал DoL;
- Блокчейн: некоторые девелоперы используют его для прозрачности сделок.
Где чаще всего возникают проблемы?
По данным REIC, основные риски:
- Покупка без chanote (например, на основе leasehold agreement);
- Использование shell-компаний для обхода закона;
- Отсутствие проверки инженерных систем в старых кондо;
- Незнание налоговых обязательств при сдаче в аренду.
Перспективы 2025–2030
Ожидается:
- Развитие цифрового права собственности через NFT и метавселенную;
- Внедрение национального цифрового ID для иностранных владельцев;
- Международное признание тайской системы регистрации как одной из самых прозрачных в Азии;
- Рост числа инвестиций через фонды и REITs.
"Знание законов — не замена профессионализму, — заявил директор REIC Сомчай Пхукханпхан. — Сегодня каждый иностранный покупатель должен понимать: его выбор влияет не только на кошелёк, но и на будущее".
Планируете покупку? «Мой Дом Таиланд» помогает проверить титул, рассчитать налоги, получить LTR-статус и оформить сделку легально. Ваш капитал должен быть защищён.
К списку статей
