В 2025 году покупка дома с землёй в Таиланде остаётся сложной, но возможной для иностранцев. Прямое владение землёй по-прежнему запрещено, однако существуют законные и защищённые механизмы, основанные на тайском корпоративном праве, LTR и цифровых технологиях.
По данным Департамента земель Таиланда (DOL), более 78% сделок с участием иностранцев на покупку домов с землёй проходят через тайские компании с участием иностранцев. Однако структура и требования значительно изменились с 2012 года.
Можно ли иностранцу купить землю напрямую?
Нет. Согласно Закону о земле 1936 года, иностранцы не могут быть владельцами земли. Исключения:
- BOI-инвесторы: при инвестициях от 40 млн батов (~1,1 млн USD);
- Граждане LTR: могут получить разрешение на владение землёй в рамках программы;
- Наследство: если земля была получена по наследству.
Основной способ: компания с 49% иностранного капитала
- Уставной капитал: должен соответствовать стоимости недвижимости (рекомендуется от 5–10 млн батов);
- Акционеры: до 49% — иностранцы, 51% — тайцы (не родственники, не под контролем);
- Директор: может быть иностранец, имеет право подписи;
- e-Chanote: земля регистрируется на имя компании.
Компания считается тайским юридическим лицом и имеет право владеть землёй.
Как происходит сделка в 2025 году?
- Регистрация компании: с уставным капиталом, соответствующим стоимости объекта;
- Предварительный договор: между продавцом и будущим владельцем (или компанией);
- Перевод денег: через escrow-счёт, с FETF (Foreign Exchange Transaction Form);
- Регистрация в DOL: передача права собственности на компанию;
- Ввод иностранца в состав акционеров: после регистрации, при наличии доказательств независимости тайских акционеров.
Зачем нужна схема "дом на себя, земля на компанию"?
Иногда иностранцы оформляют дом на своё имя (как движимое имущество), а землю — на компанию. Это даёт психологическое преимущество, но создаёт проблемы:
- Сложность продажи: две отдельные сделки — дом и земля;
- Риск спора: если земля и дом принадлежат разным лицам;
- Налоги: двойное налогообложение при перепродаже;
- Ограничения: банки не дают кредиты на дом без права собственности на землю.
Эта схема устарела и не рекомендуется в 2025 году.
Риски и как их избежать
- Фиктивные акционеры: если тайцы под контролем — компания может быть признана иностранной, а земля конфискована;
- AML-блокировка: банки требуют доказательства происхождения средств;
- Двойная продажа: проверяйте чанот онлайн через dol.go.th;
- Юридическая защита: заключайте соглашение о совместной собственности (Shareholders Agreement) у нотариуса.
LTR: новая возможность вместо компании
Программа LTR (Long-Term Resident) открывает путь к упрощённому владению:
- Иностранец может получить разрешение на владение землёй при инвестициях от 40 млн батов;
- Не нужно создавать компанию;
- Право на строительство дома;
- Срок действия — до 10 лет с возможностью продления.
Перспективы 2025–2030
Ожидается:
- Развитие умных контрактов на блокчейне для сделок с землёй;
- Внедрение NFT-сертификатов собственности;
- Международное признание тайской системы защиты иностранных инвесторов как одной из самых надёжных в мире;
- Рост числа иностранных собственников, использующих LTR вместо 49/51 схемы.
"Сегодня безопасность важнее, чем выгода, — заявил глава DOL Анаконг Суквитай. — Мы делаем всё возможное, чтобы иностранные инвесторы могли чувствовать себя уверенно при покупке недвижимости в Таиланде".
Хотите купить дом с землёй? «Мой Дом Таиланд» помогает проверить объект, зарегистрировать компанию, оформить LTR-статус и заключить сделку легально. Ваш капитал должен быть защищён.
К списку статей
